Domy do 70 m2 zabudowy – nowe zasady budowy

Alternatywą dla drogich mieszkań deweloperskich mają być niewielkie domy o powierzchni parteru do 70 m2. Nowe przepisy wchodzą w życie w ramach Polskiego Ładu, a małe domy bez pozwolenia na budowę można stawiać już od początku stycznia 2022 r. Choć usunięto wiele przeszkód formalnych do budowy domu, to jednak rewolucyjne uproszczenie w prawie budowlanym niesie ze sobą sporo ograniczeń. Warto poznać zasady takiej zabudowy i wszelkie obowiązki prawne spoczywające na inwestorze.

Dom bez pozwolenia ale zgodnie z przepisami

Największym uproszczeniem dla osób marzących o własnym domu jest zniesienie pozwoleń na budowę. Jednak warunek jest jasny: dom nie może przekroczyć 70 m2 w parterze. Może mieć tylko 2 kondygnacje, czyli przyziemie i poddasze lub piętro bez dachu. W odpowiedzi na zmiany w przepisach nowego ładu, zaczęły pojawiać się liczne warianty domów bez pozwolenia. Jest wiele alternatywnych wersji małego domu. Przykładowo można powiększyć przestrzeń dzięki antresoli wewnątrz lub za pomocą tarasu-werandy na zewnątrz. W taki domu na zgłoszenie pomieści się rodzina z dwójką lub trójką dzieci. Podsumowano także koszty ukończenia małego domu. Wszystko zależy od ceny działki, lecz postawienie wolnostojącego budynku może być znacznie tańsze od kawalerki w dużym mieście. Dlatego chętnych na nowe rozwiązania nie brakuje.

Ograniczenia i wytyczne do budowy domu o powierzchni 70 m2

Do tej pory dużym kosztem było zatrudnienie kierownika budowy lub inspektora nadzoru. Przygotowanie planów i zdobycie pozwoleń na budowę wiązało się z kosztami rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych. Po zmianie przepisów, od stycznia 2022 r. można postawić dom na własne potrzeby. To pierwsze z ograniczeń – ustawa określiła jasno cel nieruchomości. Dom nie może służyć jako budynek komercyjny, np. na wynajem, jako biuro czy sklep. Inwestor musi stosować się do warunków zabudowy, jakie obowiązują na danym terenie. Jeśli brak jest miejscowego planu, wówczas trzeba wystąpić do gminy o ustalenia warunków zabudowy. To opóźni stawianie domu o ok. 1-2 miesiące. Może się zatem okazać, że jeśli działka jest objęta ochroną konserwatora lub ma inne przeznaczenie, wówczas trzeba będzie spełnić więcej wymogów. Od warunków zabudowy zależy np. kształt dachu, rodzaj ścian, płotów, sposób umieszczenia fasady (szczytowy lub kalenicowy). Inny warunek to 1 dom na każde 500 m2 działki.

Jakie dokumenty są wymagane do postawienia małego domu?

Do budowy małego domu wymagane jest zgłoszenie zamiast pozwolenia. Zatem inwestor – właściciel działki wypełnia odpowiedni druk i dostarcza go do powiatu lub miasta na prawach powiatu (zwykle do Wydział Architektury). O planowanym terminie budowy trzeba powiadomić nadzór budowlany i autora projektu domu. Konieczne są też oświadczenia:

• oświadczenie o odpowiedzialności za realizację inwestycji,
• oświadczenie, że dana budowa ma służyć własnym celom mieszkaniowym,
• oświadczenie o komplecie dokumentów i projektu.

W czasie budowy niezbędny jest tez geodeta. On wytycza obrys domu, a po ukończeniu prac wykonuje inwentaryzację powykonawczą. Wiele osób martwi się, że odpowiedzialność za budowę to duże utrudnienie. Inwestor będzie odpowiadał za cały proces, więc i za bezpieczeństwo robotników i innych osób przebywających na działce.

Budowa czy dom modułowy? Różne opcje w nowym ładzie

Przerzucenie odpowiedzialności za budowę na inwestora sprawia, że sporo osób wybiera gotowe domy modułowe. Coraz więcej nieruchomości powstaje w amerykańskim stylu, z elementów prefabrykowanych, dostarczanych na działkę i gotowych do montażu. Także lekka konstrukcja szkieletowa staje się bardziej opłacalna i szybsza niż tradycyjny, murowany dom. W praktyce mały dom bez pozwolenia można postawić nawet w 2-3 miesiące. Domy modułowe i szkieletowe przewyższają pod tym względem murowane z cegły lub bloczków betonowych (pustaków).